Boekhoudplaza.nl

Wiki RGS in de boekhouding

Wiki RGS in de boekhouding > RGS in de boekhouding soorten van boekingen

RGS en Vastgoed voor eigen gebruik en vastgoedbeleggingen

Deze uitleg is met name gericht op de BV en NV.
Bij vastgoed wordt onderscheid gemaakt tussen vastgoed voor eigen gebruik (gebouw en bijbehorende grond) en vastgoedbeleggingen. In dit laatste geval wordt vastgoed verhuurd of aangehouden voor waardeontwikkeling. Soms is er sprake van gemengd gebruik. Bijvoorbeeld een kleine onderneming die een gedeelte van een bedrijfspand verhuurt aan een ondernemer in privé (is niet verder uitgewerkt in deze uitleg). En er is sprake van een fiscale en commerciële waardering van vastgoed.

Fiscale waardering

Hier is sprake van de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs.
Zie verderop ook afschrijving van bedrijfsgebouwen in eigen gebruik.
  

Commerciële waardeing

Hier wordt onderscheid gemaakt tussen de:

  1. Historische kostprijs; zoals genoemd bij de fiscale waardering;
  2. Actuele waardemodel; 
    Bij vastgoed voor eigen gebruik geldt dan de actuele kostprijs
    Bij vastgoedbelegging geldt dan de reële waarde of marktwaarde

Sinds 2016 is sprake van de actuele kostprijs als mogelijke waarderingsmethode voor bepaalde activa. Hiervoor werd voor vastgoed voor eigen gebruik uitgegaan van de vervangingswaarde dat uitging van het vervangend actief. Terwijl de actuele kostprijs uitgaat van het bestaande actief.

RJ
De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) behandeld "Materiële vaste activa en vastgoedleggingen" en maakt daarbinnen wel onderscheid tussen 1) Materiële vaste activa en 2) Vastgoedbeleggingen. De RJ duidt een vastgoedbelegging aan als:

  1. Een onroerende zaak (of deel daarvan) die wordt aangehouden of ontwikkeld om huuropbrengsten, waardestijging, of beide, te realiseren. 
  2. Een vastgoedbelegging kan aangehouden worden voor eigen gebruik; voor productie, levering van goederen of diensten, in het kader van gewone bedrijfsuitoefening.
      

RGS

Binnen RGS onderscheiden we voor vastgoed:

Afschrijving 

Voor (reguliere) afschrijving van bedrijfsgebouwen in eigen gebruik verwijzen we naar de toelichting bij de RGS code "Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen bedrijfsgebouwen". Daar komt ook afschrijven tot de bodemwaarde aan de orde. 

Op terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. 
  

Herwaardering

Als gewerkt wordt volgens het actuele waardemodel is sprake van herwaardering.
Bij actuele waarde dient bij vastgoedbeleggingen jaarlijks een taxatie plaats te vinden.
Bij vastgoed voor eigen gebruik dat wordt gewaardeerd tegen actuele kostprijs ligt de frequentie van taxeren mogelijk lager.

Vastgoed in eigen gebruik
De herwaardering (ongerealiseerde waardeverandering) wordt dan opgenomen in een niet-uitkeerbare herwaarderingsreserve op de balans. Hiervoor zijn binnen RGS rekeningen aanwezig voor:

  1. Herwaarderingsreserve; hier is sprake van een gebonden reserve die niet vrij uitkeerbaar is.
  2. Voorziening latente belastingen.

Voorbeeld:
Een gebouw heeft een aanschafwaarde van 200.000 euro. Gelijk aan de actuele kostprijs op dat moment.
Afschrijving vindt lineair plaats over 40 jaar met een restwaarde van 0, oftewel 5.000 euro per jaar.

Na een jaar is de actuele kostprijs toegenomen tot 210.000 euro, oftewel een stijging van 5%.
Op dat moment is de afschrijving 5.000 euro en de boekwaarde (200.000 -/- 5.000) 195.000 euro. 
De cumulatieve afschrijving neemt toe met 5% van 5.000 euro, oftewel 250 euro.
Totale cumulatieve afschrijving is dan 5.250 euro).
De actuele kostprijs bedraagt dan (210.000 -/- 5.250) 204.750 euro.
De herwaardering (die rechtstreeks verwerkt wordt in de herwaarderingsreserve) bedraagt dan (204.750 -/- 195.000) 9.750 euro.

VPB-tarief stellen we op dat moment op 15% van 9.750, oftewel 1.463 euro.
Als herwaarderingsreserve blijft dan 8.287 euro over.

Deze extra afschrijving (feitelijk inhaalafschrijving) en herwaardering leidt dan tot de volgende boekingen:

RGS-code / nummer Naam Debet Credit
  Inhaalafschrijving    
WAfsAmvBeg (4102010) Afschrijving bedrijfsgebouwen      250,00  
BMvaBegCae (0202020) Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen bedrijfsgebouwen      250,00
  Herwaardering actuele kostprijs    
BMvaBegCuh (0202030)  Cumulatieve herwaarderingen bedrijfsgebouwen 10.000,00  
BEivHerHew (0503010) Herwaarderingsreserve   8.287,00
BVrzVvbVlb (0702010) Voorziening latente belastingen   1.463,00
WVheVuhVuh (8301010)  Vrijval uit herwaarderingsreserve      250,00

Realisatie herwaardering
Bij realisatie van de herwaardering (door afschrijving of verkoop) kan de waardestijging worden overgeboekt naar de overige reserves of naar winst- en verliesrekening. In de winst- en verliesrekening worden verder de reguliere afschrijvingen op basis van de actuele kostprijs en de eventuele waardeverminderingen opgenomen.

De komende 39 jaar wordt dan jaarlijks geboekt:
De afschrijving (204.750 / 39) 5.250 euro. 
De vrijval herwaarderingsreserve (8.287 / 39) 212 euro.
De vrijval voorziening latente belastingvoorziening (1.463 / 39) 38 euro.

Dit leidt tot de volgende boekingen:

RGS-code / nummer Naam Debet Credit
  Afschrijving herwaardering    
WAfsAmvBeg (4102010) Afschrijving bedrijfsgebouwen 5.250,00  
BMvaBegCae (0202020) Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen bedrijfsgebouwen   5.250,00
  Gerealiseerde herwaardering    
BEivHerHew (0503010) Herwaarderingsreserve     212,00   
BVrzVvbVlb (0702010)  Voorziening latente belastingen      38,00  
WVheVuhVuh (8301010)  Vrijval uit herwaarderingsreserve       250,00 

Vastgoedbelegging
Bij reële waarde worden alle (ongerealiseerde en gerealiseerde) waardeveranderingen opgenomen in de winst- en verliesrekening. Wel dient ten laste van de overige reserves een niet-uitkeerbare herwaarderingsreserve te worden opgenomen voor de ongerealiseerde waardestijging.

Stel dat aan het einde van een boekjaar een herwaardering (naar boven) plaatsvindt van 10.000 euro van een vastgoedbelegging. 
Deze herwaardering leidt dan tot de volgende boeking:

RGS-code / nummer Naam Debet Credit
BVasSviVvp (0205010)   Kostprijs vastgoedbeleggingen in exploitatie 10.000,00  
W&V ??? Ongerealiseerde herwaardering   10.000,00
BVasSviCuh (0205030)  Cumulatieve herwaarderingen (ongerealiseerd) 10.000,00   
BEivHerHew (0503010) Herwaarderingsreserve   10.000,00

(De juiste RGS-codes moeten bovenstaand nog ingevuld worden met de daarbij behorende RGS-codes. Deskundige hulp hierbij is welkom).
  

Bijzondere waardevermindering

Een bijzondere waardevermindering (impairment) van vaste activa mag plaatsvinden als de realiseerbare waarde lager is dan de boekwaarde van een actief. DIt is zowel van toepassing bij rapportage op fiscale grondslagen als bij rapportage op commerciële grondslagen. Een bijzondere waardevermindering kan dan ook van toepassing zijn voor de aangifte IB als VPB.

Bij waardering van vastgoedbeleggingen tegen reële waarde (oftewel marktwaarde) is een bjzondere waardevermindering niet van toepassing. Bij die waarderingsgrondslag wordt 'automatisch' al rekening gehouden met eventuële waardedalingen.

Zie voor nadere uitwerking en een boekingsvoorbeeld de Wiki RGS en Vaste activa en afschrijvingen in de boekhouding.
  

Bronnen en verwijzingen:

  • Waardering vastgoed bij kleine ondernemingen (NBA).
    In dit document is een voorbeeld opgenomen van een (kleine) onderneming die een kantoorpand heeft laten bouwen. Deels voor eigen gebruik en deels voor de verhuur (zijnde vastgoedbelegging). Ook heeft deze ondernemer een stuk grond in eigendom dat eveneens deels wordt gebruikt voor eigen beheer en deels voor de verhuur. Het voorbeeld bevat een berekening na 10 jaar van:
    - Historische kostprijs kantoorpand in exploitatie;
    - Actuele kostprijs kantoorpand in exploitatie;
    - Historische kostprijs kantoorpand in verhuur;
    - Reële waarde kantoorpand in verhuur;
    - Historische kostprijs grond in exploitatie;
    - Actuele kostprijs grond in exploitatie;
    - Historische kostprijs grond in verhuur;
    - Reële waarde grond in verhuur.
    Helaas is door de auteurs verzuimd om de boekingen (journaalposten) weer te geven in relatie tot de berekening. 
    Zo wordt genoemd "Alle ongerealiseerde waardeveranderingen bij waardering tegen actuele kostprijs worden opgenomen in een herwaarderingsreserve en bij waardering tegen reële waarde in de winst- en verliesrekening (met een herwaarderingsreserve door overboeking vanuit de vrije reserves)". Een voorbeeld met boekingen op basis van RGS codes had dit zeker kunnen verduidelijken. Het is dan ook de vraag aan de NBA om dat laatste alsnog te bewerkstelligen op basis van RGS rekeningen. 
     
  • Wiki RGS en Vaste activa en afschrijvingen in de boekhouding.

  • Wiki RGS en de verwerking van kosten van Groot onderhoud van Materiele vaste activa;
    Hier komt ook de Componentenbenadering aan de orde, waarbij groot onderhoud wordt beschouwd als apart component van een betreffend actief.
      

Openstaand en/of opgelost 

Zie Vastgoed actuele waarde versus actuele kostprijs en Daeb.
  
  


Deze WIKI RGS is continu in ontwikkeling.

Suggesties en meewerken aan de ontwikkeling van deze WIKI is van harte welkom.

Om een compleet beeld te krijgen, zie ook:

RGS Niet Ready
Openstaande punten RGS.